Financiamiento para extranjeros americanos y canadienses en México
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Lo que necesitas saber
Una encuesta reciente realizada con agentes inmobiliarios en dos mercados importantes de México reveló que la falta de financiamiento para los extranjeros en Riviera Maya es un obstáculo importante para las adquisiciones.
Según esta encuesta, estimaron que más del 42% de prospectos dudan o posponen su compra cuando se dan cuenta de que no hay financiamiento disponible para comprar. Esto incluye el no financiamiento en Riviera Maya y el no financiamiento en su país de origen.
Tenemos la solución y ahora podemos ser tu aliado para brindarte financiamiento. Podemos ayudarte con conocimiento sobre los términos y condiciones de financiamiento y asesorarte para que puedas hacer realidad tu adquisición.
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Porqué la financiación no está disponible para extranjeros
Los bancos mexicanos solo se basarán en los informes del Buró de Crédito de México, aunque esta organización está afiliada a organizaciones similares en América del Norte.
Por otro lado, no consideran los bienes fuera del país como parte del patrimonio o base patrimonial del extranjero ya que no pueden constituir garantía contra él ni pueden embargar el bien en caso de incumplimiento.
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El proceso es largo y laborioso y puede tomar hasta seis meses o más para conseguir un financiamiento hipotecario. Lo mismo se aplica a los bancos del lugar de origen del extranjero.
Si bien tienen acceso al historial crediticio del extranjero, así como a la base de activos del extranjero en esa área, no consideran que los bienes raíces extranjeros formen parte de la base de activos del extranjero.
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Por lo tanto, solo prestarán en función de la solvencia crediticia y la base de activos en su país de origen. En otras palabras, prestarán dinero para comprar cualquier propiedad, pero no considerarán la adquisición de bienes raíces mexicanos como un activo que aumente el valor de la base de activos del extranjero. Esto ha proporcionado una gran oportunidad para los prestamistas privados.
Desafortunadamente, debido a que los prestamistas privados tienen recursos limitados para prestar dinero y el costo de prestar y hacer negocios en Riviera Maya es alto, prestan a tasas exorbitantes, a veces tan altas como las de una tarjeta de crédito.
Estamos familiarizados con los prestamistas privados que cobran hasta un 30% de interés en un préstamo hipotecario garantizado en Riviera Maya. A menos que su cliente esté desesperado o sea ingenuo, pedir prestado a estas tasas no es una opción.
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El aumento exponencial en el desarrollo inmobiliario y otros factores económicos y políticos positivos que han motivado a los canadienses y estadounidenses a comprar bienes raíces en la Riviera Maya ha creado una oportunidad para que las instituciones financieras ingresen al mercado de préstamos.
Después de algunas vacilaciones, los prestamistas institucionales como los Fideicomisos de Fondos Hipotecarios y los Fondos de Capital ahora están prestando ansiosamente a los extranjeros para que compren bienes raíces en México.
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PRÉSTAMO A VALOR
Un concepto muy clave en la financiación. Esta es una relación entre la cantidad que el prestamista está dispuesto a prestar y el valor de la propiedad y se expresa en puntos porcentuales.
La mayoría de los prestamistas para el mercado de Riviera Maya prestarán entre el 65 y el 70 % del valor de la propiedad. Por lo tanto, es importante saber que cuentas con el efectivo para pagar la diferencia (ya sea un 35 o un 30% dependiendo del prestamista).
Es esencial especificar que este efectivo no se puede pedir prestado, sino que debe ser parte de tu capital, ya que los fondos prestados afectarán la relación deuda-ingreso.
Una vez que confirmes esto, obtén la aprobación previa y luego comienza a buscar una propiedad en ese rango de precios.
La propiedad deberá ser tasada para confirmar que este es el valor real.
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PLAZO Y AMORTIZACIÓN
El plazo del préstamo es la demora que el prestamista otorgará al prestatario para reembolsar el monto total del préstamo. Los plazos varían entre tres, cinco y, a veces, 10 años.
La amortización es el número de años de los cuales se calcula que el préstamo será reembolsado. Es la reducción gradual en el monto principal adeudado en el préstamo.
Durante los primeros años del préstamo, la mayor parte de cada pago se aplica al interés. Durante los últimos años del préstamo, los montos de los pagos se aplican casi exclusivamente al capital restante. Cuanto más larga sea la amortización, menores serán los pagos mensuales.
COSTOS DE APLICACIÓN
Esta es una tarifa no reembolsable que se paga cuando solicita su préstamo. Estas tarifas pueden incluir cargos por elementos como, por ejemplo, un perfil crediticio o una tasación de la propiedad. Esta herramienta con la que contamos no cobra una tarifa de solicitud.
PAGO GLOBAL
Un préstamo que proporciona pagos mensuales más bajos de lo habitual durante un período determinado, seguido de un pago mayor de lo habitual al final del período de pago de su préstamo.
Si bien un préstamo global puede reducir los pagos mensuales, también puede significar un pago de intereses más alto durante la vigencia del préstamo.
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TASACIÓN O VALOR DE TASACIÓN
Este es el valor de mercado de la propiedad determinado por un experto. La mayoría de los prestamistas requieren un valor de tasación de la propiedad para aprobar el préstamo.
Esta herramienta no requiere que usted asuma este gasto adicional ya que el Notario realizará una tasación de la propiedad para fines fiscales antes del cierre. Esta tarifa se incluirá en los costos de cierre.
HONORARIOS DEL CORREDOR
Honorarios cobrados por un corredor de hipotecas por ayudar a obtener un préstamo y/o con la transacción de bienes raíces.
HIPOTECA A TIPO FIJO
Un préstamo con una tasa de interés fija predeterminada (%) para todo el plazo del préstamo. Esto se compara con un préstamo de tasa variable. Esta herramienta solo ofrece una tasa fija por lo que no hay sorpresas durante el plazo del préstamo.
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PUNTAJE DE CRÉDITO
Un número que califica la calidad de tu crédito. Este número evalúa el riesgo potencial que asume el prestamista y se obtiene de un buró de crédito.
Para préstamos generados fuera de Riviera Maya se obtendrán en el país de origen del prestatario y no en México.
Este es un componente clave del proceso de préstamo, ya que este puntaje determinará si el préstamo es aprobado, así como el interés y/o el Préstamo a valor mínimo requerido por el prestamista.
Cuanto mayor sea el puntaje de crédito, menor será la tasa de interés y mayor será el Préstamo a Valor.
COSTOS DE CIERRE
Los costos de cierre son los costos que se necesitan al obtener el préstamo, así como para obtener la transferencia de propiedad de la propiedad del vendedor.
En Riviera Maya estos incluyen la creación del Fideicomiso del Banco de Garantía, los impuestos de transferencia pagados en la compra de la propiedad, el registro en Relaciones Exteriores para obtener el permiso de Fideicomiso, los honorarios notariales, los honorarios legales, etc.
Los costos varían entre 5 a 7% del precio de compra de la propiedad. En los EE. UU. y Canadá, por lo general son alrededor del 2% y, a menudo, se pagan al cierre o justo antes.
Aunque los costos de cierre en México son altos, los costos de mantenimiento de la propiedad son extremadamente bajos en comparación con otros países de América del Norte.
Por ejemplo, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de condominio son considerablemente más bajos en Riviera Maya que en otras partes de América del Norte. Por lo tanto, mantener la propiedad será más económico durante la duración de la adquisición.
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CO-PRESTATARIO
Una persona adicional que asume la responsabilidad del pago de un préstamo. Para los préstamos hechos en Riviera Maya, esta persona también deberá estar en el título del Fideicomiso del Banco de Garantía y no solo como endosante o garante del préstamo.
Si son socios o una pareja casada, ambos deberán solicitar el préstamo y aparecer en el título como beneficiarios del Fideicomiso del Banco de Garantía.
APROBACIÓN PREVIA
Un acuerdo condicional para prestar una cantidad específica de dinero bajo un conjunto específico de términos. Como usuarios de esta herramienta nosotros contamos todos los beneficios y ventajas para lograr que tus créditos sean preaprobados.
Una vez que sepa el monto del préstamo, puede considerar opciones de propiedad específicas para satisfacer tus necesidades sin demorar tu proceso de inversión.
Te complacerá saber que cuentas con la aprobación previa, lo que indica que tienes todo el capital necesario para comprar la propiedad y estaremos más dispuestos a negocios a favor de tu inversión.
EFECTIVO DISPONIBLE PARA EL CIERRE
Estos son los fondos del prestatario que están disponibles para cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
RELACIÓN DEUDA – INGRESO
Los pagos mensuales totales de tu deuda (préstamos, tarjetas de crédito y otras deudas) divididos por el ingreso mensual bruto expresado como porcentaje. Por ejemplo, si tus deudas mensuales son de $15,000 y ganas $100,000, el DTI será del 15%.
Cuando sumas los pagos de la hipoteca ese DTI no debe exceder el 43%. Los prestamistas en México requieren un máximo de menos del 50%.
FIDEICOMISO BANCARIO DE GARANTIA
Los extranjeros que compran en las zonas restringidas de México (50 kilómetros o 31 millas de la costa) necesitan crear un Fideicomiso Bancario para comprar una propiedad.
Esencialmente, un banco mexicano presta su nombre al extranjero para comprar la propiedad. El fideicomiso y la escritura de venta están en el mismo documento.
En la escritura se indica que el banco compra el inmueble como fideicomisario del beneficiario que es el extranjero. El Banco no asume ninguna responsabilidad por la propiedad y el beneficiario tiene todos los derechos de propiedad, incluidos la ocupación, el alquiler, la asistencia y el voto en las reuniones de la HOA y la venta de la propiedad.
Cuando tú como extranjero pides dinero prestado para comprar la propiedad, el prestamista se considera el primer beneficiario del fideicomiso y el prestatario/extranjero el segundo beneficiario.
Tú mantienes todos los derechos de propiedad si no está en incumplimiento de los términos del préstamo. Si incurres en mora y no pueden llegar a un acuerdo amistoso con el prestamista, el prestamista/primer beneficiario notifica al Fideicomisario del Banco y se llevan a cabo los procedimientos legales para eliminar al segundo beneficiario/prestatario de la escritura de préstamo.
PROPIETARIOS / TÍTULO / SEGURO DE VIDA
El seguro para propietarios de viviendas protegerá la propiedad contra daños por incendios, huracanes y otras catástrofes. No es necesario, pero se recomienda que el seguro también cubra contra robo y vandalismo, así como responsabilidad personal en caso de que alguien resulte herido o lesionado en la propiedad.
El seguro de título garantiza que el título de la propiedad es claro, que no existen gravámenes, cargos o hipotecas contra la propiedad y que pertenece al comprador sin ninguna limitación.
El seguro de vida protege contra la muerte del prestatario y compensa su patrimonio por una cantidad específica en caso de muerte del prestatario.
Los prestamistas que requieran este tipo de seguros también serán incluidos como beneficiarios de las pólizas. La mayoría de los prestamistas en México requieren que obtenga los tres seguros.
Además del seguro de título, que es una tarifa única, los seguros de vivienda y de vida requieren una tarifa anual que aumenta el costo del préstamo.
Con esta herramienta financiera no requerimos seguro de título o de vida, sin embargo, se requiera un seguro de propietario de vivienda solo para la propiedad y no para su contenido.
REFINANCIAR
Pagar un préstamo existente con el producto de un nuevo préstamo u obtener un nuevo préstamo sobre una propiedad que está completamente pagada.
Esto proporciona equidad para que los propietarios compren otras propiedades o renueven propiedades existentes.
Para que puedas refinanciar una propiedad existente, necesitas crear un nuevo fideicomiso bancario de garantía y los costos y tarifas son similares a los de adquirir la propiedad.
Teniendo en cuenta los altos costos de cierre en México, puede que no sea financieramente factible para tí en una propiedad existente. Recuerda que los costos de cierre en México representan entre el 4 al 7% del precio de compra.
Antes de recomendarte refinanciar tu propiedad, considera estos gastos adicionales que pueden aumentar el costo del préstamo.
Por otro lado, te dará liquidez para mejorar su propiedad aumentando así su valor o para invertir en una nueva propiedad que pueda generar ingresos. Comunícate con nosotros para que te ayudemos con el cálculo de estos gastos.
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